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估值 160 亿美元的「二房东」生意

发布时间:2016-05-17 15:37:37

估值 160 亿美元的「二房东」生意


提到「联合办公」,是无论如何都绕不开 WeWork 这家公司的。从成立到现在,它几乎一直是联合办公模式的代名词。
WeWork的商业模式非常简单:从物业或房东那里以较低的价格租赁空置的办公楼层空间,重新设计、装修,然后再以「工位」为单位转租给有办公需求的个人或团队,入驻者获得相应的办公空间、设施和服务。
 
 没有投资、孵化、招聘等国内联合办公通常会提供的增值服务,WeWork 提供的「产品」仍旧专注在办公空间和服务本身。看起来,WeWork 似乎就是一个「二房东」生意,但它的估值在5年内却已经达到160亿美元,仅比美国最大的办公地产上市公司Boston Properties 低 20 亿美元,而后者拥有的办公空间面积是WeWork 的 10 倍。
 
 可见,WeWork 虽然做的是商业地产的生意,但却并不是按照一个商业地产的估值标准获得估值的。160 美元估值的背后是资本对WeWork 在快速扩张能力和未来盈利能力上的乐观,如同对待一个科技公司。
 
 不买地不盖楼的 WeWork 相比传统商业地产而言本身就是一种比较轻的模式。除此之外,与传统商业地产相比,WeWork 提供的不仅仅是「一张桌子」,而是一种与老旧的办公室形态完全不同的办公体验。这背后除了更开放、更自由的办公环境,还有良好的社区运营带来的情感氛围。这些差异化的体验将帮助 WeWork 对会员形成高粘性,从而获得高出租率和续租率,使得 WeWork 与物业方谈判时能将租金成本压低。实际上,WeWork 的现金流一直非常健康,其第一个空间就已经实现盈利,并保持至今。
 
 盈利能力将直接影响到扩张能力。持续的盈利让 WeWork 可以没有负担的去扩张,这在传统商业地产「买地盖楼」的模式下是不可能实现的。这让 WeWork 在开辟了一个新的市场后,真正有能力去做覆盖。
 
 在美国,有30% 自由职业者,并且这个比例还在不断增加,这个人群就是 WeWork 要服务的。并且,WeWork 的客户名单上已经开始出现 Business Insider、Pinterest 等具有一定规模的公司,这些公司正在从传统办公市场外溢。所以说,WeWork 在抓住一个空白市场的同时也正在向现有的办公商业地产市场渗透,在这个过程中自己也实现了高速增长。目前,WeWork 在全球有超过4万个工位,在以色列、英国、加拿大、荷兰、德国、墨西哥、中国都已经有自己的空间,并将进一步扩张至印度、韩国、香港等国家和地区。

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